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Allgemeine Neubewertung 2020 (AN20)

Weshalb werden die amtlichen Werte im Steuerjahr 2020 angepasst?

Die letzte allgemeine Neubewertung der Grundstücke und Wasserkräfte wurde per 1. Januar 1999 durchgeführt, also vor 20 Jahren. In dieser Zeitspanne haben sich die Immobilienpreise (Verkehrs- oder Ertragswerte) im ganzen Kanton bei allen Gebäudearten und in allen Regionen erheblich und fast ausnahmslos nach oben entwickelt. Die amtlichen Werte entsprechen somit im Jahr 2020 nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten.

In der Märzsession 2017 hat der Grosse Rat deshalb eine allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte per 2020 angeordnet (Art. 182 StG). Als Bemessungsperiode wurden die Jahre 2013 bis 2016 bestimmt (blauer Kasten in der Grafik), als Stichtag gilt der 31.12.2020.

Entwicklung der Prozentzahlen seit der letzten allgemeinen Neubewertung 1999

Bild vergrössern Entwicklung der Prozentzahlen seit der letzten allgemeinen Neubewertung 1999

Die Grafik zeigt die oben beschriebene Preisentwicklung seit der letzten allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 bis 2018. Dabei wird das jeweilige Verhältnis des amtlichen Werts zum Kaufpreis in Prozenten dargestellt. Je tiefer der Prozentsatz gefallen ist, desto stärker sind die Verkaufspreise gestiegen.

Alle Grundstücke im Kanton werden aus technischen Gründen automatisiert verarbeitet und den Eigentümerinnen und Eigentümern eröffnet. Dies erfolgt auch, wenn der amtliche Wert beispielsweise bei landwirtschaftlichen Wald- oder Landgrundstücken unverändert bleibt. Bei landwirtschaftlichem Gewerbe kann sich zudem der Wert verändert haben, weil neu nach der Schätzungsanleitung 2018 (PDF, 817 KB, 184 Seiten) bewertet wird.

Ziele der allgemeinen Neubewertung

Mit der allgemeinen Neubewertung 2020 soll die steuerliche Gleichbehandlung gemäss den gesetzlichen Vorgaben wiederhergestellt werden. So sollen alle Liegenschaften steuerlich korrekt bewertet werden, egal in welcher Region (Stadt Bern, Saanen oder Courtelary) sich die Liegenschaft befindet, oder um welche Gebäudeart (bspw. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus) es sich handelt. Ebenso sollen Personen mit Grundeigentum und solche mit beweglichem Vermögen (bspw. Bankkonti) steuerlich wieder vergleichbar belastet werden.

Mit der allgemeinen Neubewertung soll erreicht werden, dass sich alle amtlichen Werte in derselben Bandbreite befinden. So wären etwa Werte über 100 Prozent des Verkehrswertes unzulässig, ebenso Werte deutlich unter dem Verkehrswert. Der Grosse Rat hat in der Frühlingssession 2020 bestimmt, dass für die Festsetzung der amtlichen Werte ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent der Verkehrswerte anzustreben ist.

Wie erfolgt die Anpassung der amtlichen Werte?

Das System der amtlichen Bewertung ist im «Berechnungsschema Eigenmietwert» auf der Seite 6 der
«Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften» (PDF, 1 MB, 21 Seiten) grafisch dargestellt.

Aufgrund der Raumaufnahme und der Benotung verschiedener Faktoren wird ein Protokollmietwert (Basismietwert) festgelegt. Dieser ist Ausgangslage sowohl für den amtlichen Wert als auch für den Eigenmietwert:

  • Über Kapitalisierungssatz, Ertragswert und Realwertzuschlag wird der amtliche Wert festgesetzt (linke Seite des «Berechnungsschemas Eigenmietwert»). 
  • Mittels dem sogenannten Mietwertfaktor pro Gemeinde, der den jeweiligen Mietmarkt wiedergeben soll, wird der Eigenmietwert festgesetzt (rechte Seite des «Berechnungsschemas Eigenmietwert»).

Bei der allgemeinen Neubewertung geht es um eine Anpassung der linken Seite des «Berechnungsschemas Eigenmietwert», also des amtlichen Wertes.

Der Eigenmietwert ist nur indirekt betroffen. Dies im Gegensatz zu einer Eigenmietwertanpassung, wie sie 2015 stattgefunden hat, bei welcher primär der Mietwertfaktor angepasst wurde (rechte Seite des «Berechnungsschemas Eigenmietwert»).

Neue Bewertungsnormen

Zur Berechnung der neuen amtlichen Werte wurden im Oktober 2018 von der Kantonalen Schatzungskommission die neuen «Nichtlandwirtschaftlichen Normen (PDF, 2 MB, 175 Seiten)» verabschiedet. Sie basieren auf der Bemessungsperiode 2013 bis 2016 und bilden die Grundlage zur Neuberechnung der amtlichen Werte.

Die neuen amtlichen Werte werden automatisiert berechnet. Nur in wenigen konkreten und genau definierten Einzelfällen wird für die Festlegung des neuen amtlichen Werts ein Augenschein vor Ort notwendig sein.

Was bedeutet das für mich als Betroffene(n) konkret?

Der Grossteil der neuen amtlichen Werte ist nun als separate Verfügung an die Eigentümerinnen und Eigentümer und Nutzniesserinnen sowie Nutzniesser zwischen Mai und September 2020 als separate Verfügung eröffnet worden. Sie können den neuen amtlichen Wert innert einer Einsprachefrist von 30 Tagen anfechten.

 

Hinweis

Haben Sie noch keine Post erhalten? Sie brauchen nichts zu unternehmen. In Einzelfällen (Augenschein, komplexe Situation, zusätzliche bauliche Veränderungen im Jahr 2020 usw.) erfolgt die Eröffnung einige Zeit später. Solange gilt der bisherige amtliche Wert.

Der neue amtliche Wert wirkt sich hauptsächlich auf die Vermögenssteuer (Kanton und Gemeinden) und die Liegenschaftssteuer (Gemeinden) aus. Der Eigenmietwert ist nur indirekt betroffen und kann nicht zusammen mit dem amtlichen Wert angefochten werden, sondern erst im Rahmen Ihrer ordentlichen Steuerveranlagung 2020.

An wen kann ich mich bei Fragen wenden?

Das Grundstückprotokoll befindet sich auf der Steuerverwaltung der Gemeinde, in der sich Ihr Grundstück befindet. Dort können anhand der Bewertungsakten Auskünfte eingeholt werden.

Weitere Informationen erhalten Sie auch telefonisch unter:

Für nichtlandwirtschaftliche Bewertungen
Telefon +41 31 633 66 40
Dienstag und Freitag jeweils 8.00 - 11.00 und 12.30 – 16.30 Uhr


Weitere Informationen

 


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