Hintergrundinformationen zu den Berechnungsmethoden

Die Berechnungsmethoden von NewAB werden gezielt auf die Verhältnisse des Kantons Bern abgestimmt.

NewAB orientiert sich am Modell, das im Kanton Luzern bereits erfolgreich in der Praxis angewendet wird. Der Berner Prototyp hat die technische Machbarkeit bestätigt. Die Tests zeigten jedoch auch, dass Modelle aus anderen Kantonen nicht unverändert übernommen werden können. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern nimmt deshalb gezielte Feinjustierungen an den Berechnungsmethoden vor, um eine hohe Datenqualität und verlässliche Resultate für den Kanton Bern sicherzustellen.

Diese Anpassungen und Massnahmen sind für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwerkeigentum vorgesehen:

• Bereinigung der Gebäudeversicherungsdaten (GVB): Eine korrekte Zuordnung der Versicherungswerte ist für die automatisierte Bewertung zentral. Im Prototyp konnten nicht alle Werte automatisch einem Grundstück zugeordnet werden. Bei einer Einführung von NewAB wird die Steuerverwaltung deshalb gemeinsam mit der GVB eine einmalige Datenbereinigung durchführen und geeignete Korrekturfaktoren festlegen.
  
  
• Feinjustierung der Lageklassen: Die automatisierte Einteilung der Grundstücke in Lageklassen kann in einzelnen Ortschaften zu unerwünschten Preissprüngen zwischen den Zonen führen. Diese Einteilungen sowie die Anzahl der Lageklassen pro Gemeinde werden deshalb sorgfältig überprüft und – wo nötig – in enger Abstimmung mit den betroffenen Gemeinden überarbeitet.
  
  
• Erfassung der Bebauungsdichte (Ausnützungsziffer): Für eine korrekte Berechnung des Landwerts muss das Verhältnis von Gebäudenutzfläche zu Grundstücksfläche berücksichtigt werden.
  • Übernutzung: Ist ein Grundstück im Verhältnis zur Wohnfläche klein, beispielsweise bei einem Reiheneinfamilienhaus, liegt eine Übernutzung vor. Dem übernutzten Anteil des Landes ist mit einem entsprechend höheren Landwert Rechnung zu tragen.
  • Unternutzung: Ist ein Grundstück im Verhältnis zur Wohnfläche sehr gross, liegt eine Unternutzung vor. Dem unternutzten Anteil des Landes ist mit einem entsprechend tieferen Landwert Rechnung zu tragen.

Zur Berechnung der Ausnützung wird die Nettowohnfläche der Grundstücksfläche gegenübergestellt. Die Nettowohnfläche kann dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) entnommen werden, die Grundstücksfläche ist im Grundbuch ersichtlich. Das Verhältnis von Wohnfläche zu Grundstücksfläche wird anschliessend mit einer für jede Gemeinde berechneten durchschnittlichen Ausnützung verglichen. Je nach Ergebnis wird der Landwert entsprechend korrigiert. Die Berechnungsmethodik wird so verfeinert, dass Über- und Unternutzungen sachgerecht abgebildet werden können.

• Altersentwertung: Die prozentuale Altersentwertung (1 Prozent pro Jahr bis zu einem Maximalwert von 30 Prozent) zur Ermittlung des Gebäudezeitwerts trägt dem wirtschaftlichen Alter sehr alter Gebäude unter Umständen noch nicht ausreichend Rechnung. Deshalb wird geprüft, ob in bestimmten Fällen eine höhere Altersentwertung als im Modell des Kantons Luzern sachgerecht ist.
  
  
• Lösungen für Härtefälle und Sondernutzungen: Für topografisch benachteiligte Grundstücke und Grundstücke mit Anteil von anderem als Bauland werden Prozesse definiert, um manuelle Anpassungen vornehmen zu können.

Diese Massnahmen und Anpassungen sind für Renditeliegenschaften vorgesehen:

• Ortsspezifische Kapitalisierungssätze: Ein kantonsweit einheitlicher Kapitalisierungssatz wird der grossen Heterogenität des Kantons Bern nicht ausreichend gerecht. Deshalb wird eine Abstufung erarbeitet, welche die unterschiedlichen örtlichen Ertragsrisiken – beispielsweise zwischen städtischen Zentren und ländlichen Gebieten – realistisch abbildet.