NewAB ist das geplante neue System zur amtlichen Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken im Kanton Bern.
NewAB steht für Neue Amtliche Bewertung. NewAB soll das heutige, komplexe Bewertungssystem durch ein einfacheres, transparenteres und weitgehend digitales Verfahren ersetzen.
Der Regierungsrat hat entschieden, NewAB mit der Steuergesetzrevision 2029 umzusetzen. Eine erste Neubewertung nach dem neuen System ist nach aktuellem Projektstand voraussichtlich ab 2031 vorgesehen.
Warum soll die amtliche Bewertung geändert werden?
Das heutige Bewertungssystem steht in mehrfacher Hinsicht in der Kritik: Das aktuelle System besteht in seinen Grundzügen seit 1944. Es ist weitgehend papierbasiert und erfordert aufwendige Vor-Ort-Schätzungen. Das Verfahren ist komplex, kostenintensiv und für steuerpflichtige Personen wenig nachvollziehbar.
Daraus ergibt sich der Bedarf nach einem zeitgemässen einfacheren System, mehr Transparenz und Wirtschaftlichkeit.
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde zudem die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Dadurch verliert die amtliche Bewertung einen Teil ihrer bisherigen steuerlichen Bedeutung.
Was ist NewAB?
NewAB ist eine einfachere und nachvollziehbare Bewertungsmethode, die auf bereits vorhandene digitale Daten zurückgreift – Schätzungen vor Ort werden nur noch im Ausnahmefall durchgeführt. NewAB sieht zwei grundlegende Bewertungsmethoden vor:
Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwerkeigentum
Diese werden transparent nach der Realwertmethode berechnet: Statistisch ermittelter Landwert plus Gebäudeversicherungswert (GVB-Neuwert), abzüglich einer pauschalen Altersentwertung.
Landwert + (Gebäudewert – Altersentwertung)
Renditeliegenschaften (ab vier Einheiten)
Diese werden anhand ihres Ertrags bewertet. Ertragswertmethode: Der Soll-Nettomietertrag wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert.
Soll-Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz
Wie hat man sich auf NewAB festgelegt?
Auch andere Kantone stehen bei der amtlichen Bewertung vor ähnlichen Herausforderungen. Der Kanton Bern hat deshalb die Bewertungssysteme anderer Kantone in einer Variantenstudie verglichen – am besten abgeschnitten hat das Modell des Kantons Luzern. NewAB orientiert sich somit an einem Ansatz, der andernorts bereits erfolgreich in der Praxis angewendet wird. In einer Simulation wurde zudem geprüft, wie sich das Modell im Kanton Bern umsetzen lässt. Das Berner Modell übernimmt daher nicht einfach die Luzerner Lösung, sondern passt sie gezielt an die bernischen Verhältnisse an.
Wann soll NewAB eingeführt werden?
NewAB soll mit der Steuergesetzrevision 2029 umgesetzt werden. Die Vernehmlassung läuft; der Gesetzesentwurf wurde öffentlich zur Stellungnahme vorgelegt. In einem nächsten Schritt soll der Grosse Rat die Gesetzesvorlage 2027 und 2028 in zwei Lesungen beraten. Das Inkrafttreten der gesetzlichen Grundlagen ist auf den 1. Januar 2029 geplant. Die erste Neubewertung nach NewAB wäre somit voraussichtlich ab 2031 möglich.