NewAB berechnet den amtlichen Wert künftig in erster Linie anhand bereits vorhandener digitaler Daten. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art der Liegenschaft ab.
Welche Bewertungsmethoden verwendet NewAB?
NewAB unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Bewertungsmethoden:
- Realwertmethode: Für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwerkeigentum
- Ertragswertmethode: Für Rendite- und Geschäftsliegenschaften
| Bewertungsmethode nach Objektart | Realwert | Ertragswert |
|---|---|---|
| Unbebaute Grundstücke | X | |
| Einfamilienhäuser | X | |
| Zwei- und Dreifamilienhäuser | X | |
| Stockwerkeigentum (StWE) | X | |
| Mehrfamilienhäuser (MFH) ab vier Wohneinheiten | X |
Wie funktioniert die Realwertmethode?
Ein- bis Dreifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum werden transparent nach der Realwertmethode berechnet: Statistisch ermittelter Landwert plus Gebäudeversicherungswert (Neuwert), abzüglich einer pauschalen Altersentwertung.
Landwert + (Gebäudeneuwert – Altersentwertung) = amtlicher Wert
Was ändert sich gegenüber heute?
NewAB stützt sich wesentlich stärker auf bereits vorhandene Daten. Der Landwert rückt stärker in den Fokus. Vor-Ort-Besichtigungen durch Schätzer/-innen sollen künftig nur noch in Ausnahmefällen notwendig sein.
Was bedeutet der Wegfall des Eigenmietwerts?
Es fallen keine Einkommenssteuern mehr auf selbstbewohnten Liegenschaften an. Es werden lediglich Vermögenssteuern (Kanton und Gemeinde) sowie Liegenschaftssteuern (Gemeinde) erhoben.
Mehr zum Wegfall des Eigenmietwerts: TaxInfo: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert)
Wie funktioniert die Ertragswertmethode?
Für Renditeliegenschaften ab vier Einheiten und Geschäftsliegenschaften zählen die wirtschaftlichen Fakten. Sie werden konsequent nach dem Ertragswert bewertet: Der Soll-Nettomietertrag wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert.
Soll-Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz = Ertragswert
Änderungen für Eigentümer/-innen
NewAB macht die Berechnung des amtlichen Werts transparenter und besser nachvollziehbar. Die Bewertung stützt sich stärker auf bekannte Grössen wie den Gebäudeversicherungswert, den Landwert und – bei Renditeliegenschaften – die Mieterträge.
Das rechtliche Gehör bleibt gewährleistet. Gegen einen neu festgesetzten amtlichen Wert kann weiterhin Einsprache erhoben werden.
Änderungen für die Gemeinden
Für die Gemeinden entfällt zukünftig die aufwendige Archivierung physischer Bewertungsprotokolle. Gleichzeitig gewinnt die Qualität der digitalen Daten an Bedeutung. Insbesondere die Angaben im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) müssen aktuell und vollständig sein, da sie künftig in die automatisierte Bewertung einfliessen – beispielsweise bei der Ermittlung der Grundstücksausnützung.
→ Mehr zur Ausnützungsziffer: Hintergrundinformationen > Erfassung der Bebauungsdichte
Auswirkungen auf die amtlichen Werte
Der reine Wechsel zum neuen Bewertungssystem führt über den ganzen Kanton Bern betrachtet zu keiner Erhöhung des Bewertungsniveaus. NewAB wird aufkommensneutral ausgestaltet und bezweckt keine zusätzlichen Steuereinnahmen. Bei den einzelnen Liegenschaften kann die neue Bewertungsmethode zu höheren oder tieferen amtlichen Werten als heute führen, da die Werte nach einer anderen Methodik errechnet werden.