Informations générales sur les méthodes de calcul

Les méthodes de calcul de NewEO ont été conçues en fonction des particularités du canton de Berne.

NewEO s’inspire d’un modèle qui a déjà fait ses preuves dans le canton de Lucerne. Les tests qui ont confirmé la faisabilité technique du prototype bernois ont aussi montré qu’on ne peut reprendre tels quels les modèles d’autres cantons. Dès lors, l’Intendance des impôts du canton de Berne affine les méthodes de calcul dans la mesure où cela est nécessaire pour garantir la qualité des données et la fiabilité des résultats.

Les mesures et ajustements suivants sont prévus pour les maisons d’une à trois familles et les logements en propriété par étage:

• Apurement des données de l’Assurance des bâtiments (AIB): l’automatisation de l’évaluation dépend de l’attribution correcte des valeurs d’assurance. Or, le prototype a montré que ces valeurs n’ont pas pu être automatiquement attribuées à certains immeubles. Pour cette raison, au moment de mettre NewEO en place, l’Intendance des impôts collaborera avec l’AIB pour réaliser un apurement unique des données et fixer les facteurs de correction qui s’imposent.
  
  
• Ajustement des classes de situation: dans certaines localités, l’attribution automatique des immeubles aux classes de situation peut entraîner des écarts de prix indésirables entre les différentes zones. Pour cette raison, l’Intendance des impôts examinera minutieusement cette attribution et le nombre de classes de situation dans chaque commune et, lorsque ceci s’avère nécessaire, les réexaminera en étroite concertation avec les communes concernées.
  
  
• Relevé de la densité des constructions (coefficient d’utilisation): pour calculer correctement la valeur du terrain, il faut tenir compte du rapport entre surface utile du bâtiment et surface de terrain.
  • Surexploitation: si un terrain est relativement petit par rapport à la surface habitable, comme il en va par exemple d’une maison mitoyenne, nous sommes en présence d’une surexploitation. Il faut alors majorer la valeur du terrain pour tenir compte de cette surexploitation.
  • Sous-exploitation: si un terrain est très grand par rapport à la surface habitable, nous sommes en présence d’une sous-exploitation. Il faut alors abaisser la valeur du terrain pour tenir compte de cette sous-exploitation.

Le coefficient d’utilisation s’obtient en divisant la surface habitable nette (figurant dans le Registre des bâtiments et des logements [RegBL]) par la surface du terrain (figurant dans le registre foncier). Le rapport entre ces deux valeurs est ensuite comparé à un coefficient d’utilisation moyen calculé pour chaque commune, ce qui permet de corriger la valeur du terrain en conséquence, selon le résultat. La méthode de calcul sera affinée afin de représenter correctement la surexploitation et la sous-exploitation.

• Dépréciation due à l’âge: dans certaines circonstances, la dépréciation due à l’âge exprimée en pour-cent (1% par an jusqu’à un plafond de 30%) – utilisée pour déterminer la valeur intrinsèque d’un immeuble – ne tient pas suffisamment compte de l’âge économique des très vieux immeubles. Pour cette raison, l’Intendance des impôts examine actuellement s’il ne conviendrait pas, dans certains cas précis, de prévoir des taux de dépréciation plus élevés que ceux du canton de Lucerne.
  
  
• Solutions pour les cas de rigueur et les utilisations faisant l’objet de règlements dérogatoires: l’Intendance des impôts définira des processus permettant de corriger manuellement la valeur officielle des immeubles dont la topographie est défavorable et des immeubles comprenant une partie non constructible.
  

Les mesures et ajustements suivants sont prévus pour les immeubles de placement:

• Taux de capitalisation régionaux: si on fixait un seul taux de capitalisation pour l’ensemble du canton de Berne, on ne rendrait pas suffisamment justice à sa forte hétérogénéité. C’est pourquoi une différenciation est en cours d’élaboration afin de mieux prendre en compte les différents risques de rendement locaux, par exemple entre les centres urbains et les régions rurales.